一直以来，在房地产市场，新房都是自带关注与光环。市场上也存在相当一部分人群，买房从来都是买新房。去年新房限价，进一步加剧了大众对于新房的追逐，关内核心地带的新房更是万众瞩目，从双玺、华润城三期到臻山府，无一不被疯抢，就连上个月逆市开盘的蛇口望海山脚下的望海公馆也还卖得不错。
今年核心地段最受关注的新房肯定要属半岛城邦四期和海境界二期，这两个也算是整个湾区未来三年内最后仅有的两个住宅全新盘了，过去半年，咨询我这两个盘的人一直不少，半三和半四我都已经写过深度楼评，今天我们就来深度聊聊海境界二期。
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无缝衔接湾厦地铁站，与湾区之巅恒二隔街对望于同一个十字路口，虽说不在中心河两岸狭义的深圳湾片区之内，但也就隔一条马路，所以地段也堪称一流，配得上万众瞩目的地位。
整个深圳湾片区历经十年的发展，现在已经相当成熟，与周边传统的后海、蛇口片区已经基本发展连成一片，整个深圳湾大片区内除了位于翡翠海岸南边、五年内看不到开盘可能性、堪称湾区最后绝版宝地的佳兆业地块之外，已经没有任何住宅新盘，海境界二期算是泛深圳湾区域内五年内仅有的一个住宅新盘。
深圳湾片区是东边和南边两面看海，沿着中心河两岸分布，所以几乎所有湾区楼盘都把最好的景观面设计成东南或者南向看海，刚好这两个朝向又是北半球最好的住宅朝向，这就是深圳湾住宅成为优质滨海豪宅区的天然地理优势。
千万别小看这一点，李嘉诚说房地产就是地段地段地段，地段最重要的一点首先就是地理位置和先天条件。没有好的先天禀赋，豪宅也要打折扣，巧妇难为无米之炊。
比如，大南山西侧的前海，虽说有着顶级的规划，但是因为地理位置的影响，看海只能朝西看，所以景观和居住体验就大打折扣，这个因素就是前海开发区内的住宅或者公寓成为顶级产品的最大先天硬伤。
回到海境界二期，放在全深圳，地段肯定是一流，但是没有一线海景，南边又被几栋30多层的高楼完全挡住，所以肯定谈不上顶级地段。那么先天的不足，就只能从后天产品设计上来弥补了，这应该就是海境界二期所有规划和设计的底层逻辑。
所以，海境界二期大势宣传其健康人居科技住宅，以及绝大多数人头一次听说的WELL健康建筑认证。
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提到科技住宅，在现在的豪宅领域大家并不会太陌生。这两年国内最炙手可热的科技住宅一定非金茂府莫属，位于北京东四环的广渠金茂府算是央企中化金茂地产的开山之作，恒温恒湿恒氧的概念在气候恶劣的北京有着相当的吸引力，通过地源热泵直接从地下几十米深的恒温层将常年26度的地下水抽至地面，然后通过遍布建筑墙体的毛细管网进行循环，让室内温度常年保持在22-26度。
拥有特殊过滤装置的新风系统再将空气净化、加湿，这样金茂府就可以完全告别中央空调和地暖，无论炎热的夏天，还是严寒的冬天，真正做到恒温恒湿恒氧。
北方的朋友都清楚，北方的住宅基本不会有露天的阳台，原因很简单，太冷了，灰尘大，雾霾多，阳台如果不封起来，就是个摆设，所以北方的豪宅现在基本都没有设计阳台，所有的活动都在室内进行，那么室内的温湿度、空气质量绝对非常重要。
所以金茂府一出，立马在北京的豪宅市场受到热捧，虽说广渠金茂府所在的朝阳区东四环并不以顶级学区著称，但是广渠金茂府依然凭借其地段和科技品质，这两年在北京3000-4000万区间的二手豪宅市场成交排行中都还一直牢牢占据榜首，并大幅领先第二名。
而深圳因为优良的气候环境，过去这些年，类似这样主打健康科技的豪宅并不多，印象中有过科技概念的豪宅也只有红树西岸和三湘海尚，红树西岸是老牌科技豪宅，三湘海尚则号称亚洲天工名宅。
红树西岸当年的一大卖点在于智能家居，三湘海尚则在智能家居、室内新风净化系统等人居健康领域更上一层楼，其别墅更是首创了“无风毛细管中央空调系统”，以实现恒温恒湿恒氧的室内环境。
我相信，红树西岸和三湘海尚的一手业主，在开盘的时候一定会被这些科技概念和名词所吸引。而现在的二手市场，没有了开发商帮你宣传，二手买家最看重的卖点是户型、使用率、学位和品质等。今时今日，当年的具体科技概念可能也只有少数细心的一手业主才记得。
如果不是临时查阅具体资料，我都不会记得三湘海尚当年这些主打健康科技豪宅的细节，号称 High-Tech-Luxury, 其售楼处名为”CURIO高技体验馆”。
再现实一点来看，三湘海尚的园林和品质虽然在湾区也是有口皆碑，但是其单价已落后几个湾区新贵不少；红树西岸大多数户型的单价也落后于隔壁的中信红树湾。
也许是深圳空气质量太好，或者深圳人太精明实在，赠送多一平米绝对比科技概念更吸引人。这就是现实的市场。
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从网上流出的户型图来看，海境界二期的住宅只有140的三房和190的四房两个户型，虽说宣传的是南北通透板楼，但是两个户型比较“创新”，与市面上大多数的南北通透南边厅出大阳台户型设计不太一样，两种户型均为客厅朝北出阳台，南边均为卧室。
也许是因为两栋住宅楼南边距离人才公寓太近，毫无视野可言，北面距离后海雅园尚有一定距离，视野开阔一些，未来东北越过蛇口文体中心还有一定的视野吧。
四栋建筑，最东边一栋是公寓，中间是商业，只有最西边两栋是住宅，小区园林面积可以基本忽略。两栋住宅楼下除了一个幼儿园之外，基本没啥活动空间了。开发商会安慰你，这个片区享受的是方圆三公里之内的顶级市政配套，滨海长廊，商业中心，文体中心，山体公园都应有尽有，想下楼遛狗就去滨海长廊吧，走几步也不远。
既然户型、景观没有那么完美，现在的新盘也都没有赠送，那么唯一能让你心动的只能是价格了。现在新房限价依然存在，如果海境界二期能以之前市场普遍预期的10-12w限价开盘，那么价格基本与周边海境界一期、后海公馆二手价格持平。
营销学的经典理论讲，没有三分钱打不掉的忠诚。房地产领域，我们经常讲，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，只要价格够低，什么房子都卖得掉，何况是新房，税又少，新房癌大把，今年不管真限假限，肯定都会告诉你限价。
海境界140三房如果总价在1400-1600w区间，对标后海公馆130平四房和海境界一期138平四房户型，虽说房间少一个，但是豪装新房，以后应该也扯得平；这个价位，在紧邻的深圳湾片区只能买到89的小三房或者小四房，所以海境界二期的140肯定还是有一定的市场，毕竟是主打科技概念的新房大三房。
190的四房，总价在2000w左右，比周边几个小区的大户型总价都高了不少，只能对标深圳湾片区了，2000w目前在深圳湾片区又有点尴尬，不上不下，而在海境界二期，能买到豪装大四房，相信也不会缺少购买力。
去年731新政的三年限售是必须要接受的现实，现在入手，转手至少是6-7年以后了，自住可能还无所谓，投资就做好八年抗战的准备吧。
除了科技住宅可圈可点之外，其他的写字楼和公寓部分均为自持，4万方的商业部分也由之前广为流传的沃尔玛更换成了红星美凯龙，令周边业主颇为失望。在网购新零售的冲击下，现在国内大型的家居卖场都在纷纷转型家居主题综合卖场，如果红星美凯龙能够不负众望打造出一个创新型的高端家居生活Mall，相信对于整个海境界二期都会加分不少，那样也是湾区人民的福份。
附带的老牌育才三中四小学位虽说不像几百米开外的网红深圳湾学校那样抢手，但是受益于片区生源质量提升，目前其成绩却是稳扎稳打，年年提升，在育才系统内部也大有超过一小二小二中之势，记得育才三中在15年还出了一个深圳中考状元。所以海境界二期所带的教育配套，虽说不是顶级名校，但也算是南山乃至深圳还比较优秀的学校。
从普通住宅海境界一期到健康科技豪宅海境界二期的这六七年，开发商在不断进取，市场也在被深圳湾、蛇口的诸多豪宅不断教育成长，新房限价限售又为购房者最终的选择增添了一些变数，年轻的深圳永远不缺购买力，缺的是真正的好房子、真豪宅。
历史会默默记录，时间会证明一切，我们拭目以待。
沧海
臻选之道 原创出品
2019-01-24
